Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Mülk Sahibinin Açabileceği Tahliye Davaları

Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Mülk Sahibinin Açabileceği Tahliye Davaları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin dava yolu ile sona erdirilmesini iki ana başlık altında düzenlemiştir. Buna göre kira sözleşmesinin sona ermesi; kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ya da kiracıdan kaynaklanan sebeplerle mümkün olabilmektedir. Kanun koyucu, özellikle konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı koruyucu hükümler getirmiş; kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesini sınırlı ve belirli hâllere bağlamıştır.

Bu çalışmada, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile sona erme hâlleri ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davaları

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılabilecek tahliye davaları, uygulamada üç ana başlık altında karşımıza çıkmaktadır:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye
2. Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye
3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Aşağıda bu tahliye sebepleri ayrı ayrı açıklanacaktır.

1-Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

Gereksinim nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Altsoy kavramı içerisine kiraya verenin çocuğu, torunu ve torunun çocuğu dâhil olup, evlatlık da bu kapsamda değerlendirilir. Üstsoy ise kiraya verenin anne, baba, büyükanne ve büyükbabasını kapsar. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişiler ise somut olayın özelliklerine ve ilgili mevzuata göre belirlenir. Bu kapsamda kardeşler, yeğenler gibi kişiler de belirli şartların varlığı hâlinde gereksinim sebebi olarak ileri sürülebilir.

Gereksinim iddiasının tahliye sebebi olarak kabul edilebilmesi için samimi, gerçek ve zorunlu olması şarttır. Bu hususun ispat yükü kiraya verene aittir. Ayrıca kanun koyucu, ihtiyacın yalnızca dava açıldığı tarihte mevcut olmasını yeterli görmemekte; yargılama süresince de devam etmesini aramaktadır. Başka bir ifadeyle, geçici ve kısa süreli ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez.

Örneğin kiraya verenin kendi taşınmazı bulunmasına rağmen kirada oturuyor olması ve artık kendi konutunda ikamet etme iradesi göstermesi, uygulamada gereksinimin samimi olduğuna karine teşkil eder. Aynı şekilde anne veya babanın evinde ikamet eden kiraya verenin kendi konutuna geçmek istemesi de ihtiyacın varlığını ortaya koyan durumlar arasındadır.

Bunun yanı sıra aile bireylerinin artması, çocuk sayısının çoğalması, anne ya da babanın yaşlılık veya hastalık nedeniyle kiraya verenin bakımına muhtaç hâle gelmesi de gereksinimin zorunlu olduğuna işaret eden hâllerdir. Mevcut konutun ihtiyacı karşılamaması, kiraya verilen taşınmazın daha geniş ve elverişli olması gibi durumlar da mahkemece dikkate alınır.

Eğitim ve iş koşullarındaki değişiklikler de gereksinim iddiasını haklı kılabilir. Kiraya verenin yeni işinin kiralanan taşınmaza yakın olması veya çocukların eğitim seviyesinin değişmesi sebebiyle taşınmazın konumunun önem kazanması hâllerinde de ihtiyacın samimi olduğu kabul edilebilir.

Uygulamada karşılaşılan bir diğer durum ise eşlerin ayrı yaşama kararı almasıdır. Mahkeme kararıyla ayrı yaşama hakkı tanınmışsa, kiraya veren eş, diğer eşin konut ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.

Tahliye davası açma hakkı kural olarak kiraya verene ve malik sıfatını taşıyan kişiye aittir. Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması hâlinde, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Paydaşlardan birinin rızasının bulunmaması hâlinde kira sözleşmesi kurulamayacağı gibi, gereksinim nedeniyle tahliye davası açılması da mümkün değildir.

Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmazın paydaşlardan birinin bilgisi dışında kiraya verilmesidir. Bu hâlde kira sözleşmesine taraf olmayan ve zımni muvafakati bulunmayan paydaşlar, mülkiyet haklarına dayanarak müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil talepli dava açabilirler. Ayrıca diğer paydaşlara karşı sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat davası açılması da mümkündür.

Elbirliği mülkiyetinde ise tahliye davasının tüm ortaklar tarafından açılması ya da açılan davaya diğer ortakların muvafakat vermesi gerekir. Muvafakat sağlanamadığı durumlarda terekeye temsilci atanması yoluna gidilmesi gerekebilir.

Tahliye davalarında davalı kiracıdır. Birlikte kiracılık söz konusuysa tüm kiracılar davalı olarak gösterilmeli ve ihtarların tamamına yöneltilmesi gerekir. Kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kiraya verilmiş olması hâlinde ise tahliye davasının asıl kiracıya yöneltilmesi yeterlidir.

2-Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2’nci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiralananın yeniden inşa edilmesi, imar edilmesi, esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli ve bu işlemler sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız ise kiraya veren tahliye davası açabilir.

Taşınmazın yıkılarak yeniden yapılması, kentsel dönüşüm kapsamına alınması veya müteahhit ile anlaşarak yeniden inşa edilmesi bu kapsamdadır. Esaslı onarım, taşınmazın zamanla veya dış etkenler nedeniyle ciddi şekilde zarar görmesi hâlini ifade eder. Deprem sonrası kolonların güçlendirilmesi gibi işlemler esaslı onarım olarak değerlendirilir.

Genişletme kavramı; yeni oda, balkon veya kat eklenmesi ya da mevcut alanın büyütülmesi anlamına gelir. Değiştirme ise taşınmazın kullanım amacının tamamen farklı bir amaca dönüştürülmesini ifade eder. İş hanının otele dönüştürülmesi veya dükkânın fırın işletmesine çevrilmesi bu kapsamdadır.

Ancak bu tür tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, yapılacak yeniden inşa veya imarın onaylı bir projeye dayanmasıdır. Her ne kadar kanunda açıkça belirtilmemiş olsa da Yargıtay uygulamasında, onaylı projenin mahkemeye sunulması davanın kabulü açısından belirleyici rol oynamaktadır.

Dava Açma Zamanı

Gereksinim nedeniyle tahliye ile yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davalarında dava açma süreleri büyük önem taşır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemleri ve fesih bildirim sürelerine uyulması zorunludur.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde davayı açması yeterliyken (misal kira sözleşmesi 03.10.2023 tarihinde bitiyor olsun siz bitiminden itibaren 1 ay içinde davayı açabilirsiniz) ancak kira sözleşmesi yenilenmiş olacaktır. Bu kısım problemlidir. Belirli süreli kira sözleşmesinde normalde ihtarname şartı aranmamaktadır. Fakat kira sözleşmesi yukarıdaki örneğimdeki gibi yenilenmiş olacaktır. Bu durumda kanun maddesinden ötürü davayı açamayacaksınız. İşte bu durumla karşı karşıya kalmama adına; “İhtiyaç iddiasına dayalı açacağınız tahliye davasın da sözleşmenin bitmesine 2 ay kala kiracıya yazılı ihtarname yollayarak belirli süreli sözleşmenin süre sonunda bir aylık süre içerisinde gereksinim nedeniyle veya yeniden inşa ve imardan dolayı sözleşmenin yenilenmeyeceğine ve bu sebeple tahliye davasını açacağınızı kiracıya bildirirseniz tahliye davasını açabilirsiniz.”

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için fesih bildirim süresi olan 6 aylık dönemin sona ermesinden itibaren en az 3 ay öncesine kadar kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir.

Söz gelimi belirsiz süreli kira sözleşmesinin kira başlangıç tarihi 01.01.2023 olması halinde kiraya veren konut gereksinimi olduğunda fesih dönemleri olan 1. Dönem sonu yani 30.06.2023 2. Dönem sonu ise 31.12.2023 olduğu dikkate alınırsa bu dönemler için 1. Dönem yazılı fesih bildirimi 31.03.2023 2. Dönem yazılı fesih bildirimi 31.09.2023 olur. Ve bu tarihlerden itibaren 1 ay içerisinde dava açılır. Davayı açmanın son tarihi ise 1. Dönem için 01.07.2023 2. Dönem için ise 01.01.2024 olur.

 

 

 

Yeniden Kiralama Yasağı

Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, gereksinim nedeniyle tahliye sağladıktan sonra haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Aynı kural yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye hâllerinde de geçerlidir. Ancak bu durumda eski kiracıya öncelik hakkı tanınmış olup, kiraya verenin bu hakkı yazılı bildirimle kullandırması zorunludur. Aksi davranış hâlinde kiraya veren, eski kiracıya bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

3-Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde düzenlenmiştir. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunması hâlinde, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Yeni malik, dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da kullanabilir. Bu ikinci yol, özellikle kira süresinin kısa süre içinde sona ereceği durumlarda uygulamada avantaj sağlamaktadır.

Kanun koyucu, taşınmazı satın alan kişinin mevcut kira ilişkisini bilerek hareket ettiğini kabul etmekte ve bu nedenle yeni malik açısından belirli süreleri zorunlu kılmaktadır