Ev Sahibi Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü İle Kiracıyı Çıkarabilir Mi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların tahliyesi, kiracıdan kaynaklanan sebepler veya kiraya verenden kaynaklanan sebepler olmak üzere iki ana başlık altında karşımıza çıkmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ise kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden biri olup Kanun’un 352. maddesinin 1. fıkrasında açıkça düzenlenmiştir.
İlgili hükme göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen bu tarihte tahliye etmezse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Kanunun aradığı temel şart; bu belgenin kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesi ile düzenlenmiş olmasıdır. Ancak uygulamada çoğu zaman tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile birlikte hazırlanmakta ve hatta boş tarihli olarak kiracıya imzalatılmaktadır.
Özellikle büyük şehirlerde konut bulma zorluğu, kira bedellerinin yüksekliği veya taşınmazın konum avantajı gibi sebeplerle kiracılar çoğu zaman bu belgeyi imzalamak zorunda kalmaktadır. Bu durum uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Ve Tahliye Süreci
Boş tarihli tahliye taahhüdü, tahliye tarihi yazılmaksızın kiracıya imzalatılan belgedir. Uygulamada kiraya verenler, tahliye tarihini sonradan doldurmak suretiyle kiracıyı istedikleri zaman tahliye etme imkânı elde etmektedir.
Peki bu belge geçerli midir?
Öncelikle belirtmek gerekir ki, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği şekil şartlarına bağlıdır. Yazılı olmalı, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalı ve kiracının serbest iradesine dayanmalıdır.
Teorik olarak; boş tarihli bir belgenin kiracının bilgisi ve rızası dışında doldurulması halinde geçersizliği ileri sürülebilir. Ancak uygulamada ve özellikle Yargıtay içtihatlarında daha katı bir yaklaşım benimsendiği görülmektedir.
Yargıtay kararlarında genel olarak şu ilke kabul edilmektedir: Kiracı boş bir belgeye imza atmışsa, bu belgeyi doldurma yetkisini de karşı tarafa vermiş sayılır. Dolayısıyla tarih kısmının sonradan doldurulmuş olması tek başına geçersizlik sebebi sayılmamaktadır.
Bu yaklaşım kiracılar açısından oldukça risklidir. Zira manevi baskı altında imzalandığı iddiası somut ve güçlü delillerle ispatlanmadıkça çoğu zaman dikkate alınmamaktadır.
Tahliye süreci ise şu şekilde işler:
- Tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmazsa,
- Kiraya veren bir ay içinde icra yoluna başvurmalı veya dava açmalıdır,
- Bir aylık süre hak düşürücü süredir,
- Süre kaçırılırsa tahliye taahhüdüne dayanma imkânı ortadan kalkar.
Bu noktada kiraya verenlerin süreyi kaçırmaması, kiracıların ise kendilerine karşı başlatılan icra takibini süresi içinde takip etmeleri büyük önem taşımaktadır.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Yazılı Olma Şartı
Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü beyanlara dayanılarak tahliye istenemez. - Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması
Taahhüt, kira sözleşmesi ile aynı anda değil, kiralanan teslim edildikten sonra verilmelidir. Teslimden önce alınan taahhütler geçersiz sayılmaktadır. - Serbest İrade İle İmzalanmış Olması
Baskı, tehdit veya zorlamayla imzalanan belgeler teorik olarak geçersizdir. Ancak bunun ispat yükü kiracıya aittir. - Tahliye Tarihinin Belirli Olması
Tahliye tarihi açık ve belirli olmalıdır. Belirsiz veya çelişkili tarihler geçersizlik tartışmasına yol açabilir. - Bir Aylık Süre İçinde İşlem Yapılması
Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır.
Uygulamada Kiracılar Ve Kiraya Verenler İçin Önemli Uyarılar
Kiracılar açısından:
- Boş tarihli belge kesinlikle imzalanmamalıdır.
- Tarih kısmı el yazısıyla doldurulmalı ve imza tarih ile aynı gün atılmalıdır.
- Mümkünse belge noterde düzenlenmelidir.
- Baskı altında imzalanmışsa, bunu ispatlayabilecek mesaj, tanık veya yazılı deliller saklanmalıdır.
Kiraya verenler açısından:
- Tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre kaçırılmamalıdır.
- İcra takibi doğru türde başlatılmalıdır (ilamsız tahliye takibi).
- Usulsüz tebligat yapılması halinde süreç uzayabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, boş tarihli tahliye taahhütnamesinin kiracının baskı altında imzaladığını ve tarih eklenmesinin kiracının bilgisi dışında gerçekleştirildiğini belirterek, bu taahhütnamenin geçersiz olduğuna hükmetmiştir. Kararda, kiracının rızası olmadan tarih eklenmesinin hukuka aykırı olduğu ve bu durumun kiracının tahliyesini gerektirmeyeceği vurgulanmıştır.
Başka bir Yargıtay kararı ise, kiracının rızası ile ve serbest iradesi ile imzalanmış bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu ve bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesine karar verilebileceğini ortaya koymuştur. Bu kararlar, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusundaki yargısal denetimin önemini ve her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu. (Y3HD. 2022/8307 E. 2023/168 K.)
Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Y6HD. 2010/2015 E. 2010/6263K.)
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır. (Y3HD. 2017/152 E. 2021/1108 K.)
Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesi 1.9.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşme devam ederken 27.8.2010 tarihinde noterden düzenlenen tahliye taahhütnamesiyle kiralananın 31.8.2011 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edileceği taahhüt edilmiştir. Daha sonra sözleşme 1.9.2010 tarihinden itibaren yazılı olarak bir yıllık süreyle yenilenmiştir. Taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 1.9.2010 tarihinden itibaren bir yıl süreyle yazılı olarak yenilenmiş olması, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz. Sadece önceki sözleşmedeki kira parasının taraflarca yeniden belirlendiğini ifade eder. Ayrıca bu sözleşme, taahhüt edilen tarihten sonraki dönemin uzatıldığına ilişkin İİK.nun 275/2 maddesi anlamında belge değildir. Bu nedenle itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır. (Y6HD. 2012/4199 E. 2012/6899K.)
Noterden verilen tahliye taahhüdüne karşı itiraz olması durumunda, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Tahliye taahhüdü verildikten sonra ve tahliye tarihi gelmeden önce taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir yıl süreyle yazılı olarak yenilenmiş olması, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz. Sadece önceki sözleşmedeki kira parasının taraflarca yeniden belirlendiğini ifade eder. (Y6HD. 2015/2409 E. 2015/6326 K.)
Sonuç olarak tahliye taahhütnamesi, kiraya veren açısından güçlü bir tahliye aracıdır; ancak kiracı açısından ciddi riskler barındırmaktadır. Özellikle boş tarihli belgeler uygulamada geçerli kabul edildiğinden, tarafların bu belgeyi imzalarken hukuki sonuçlarını bilerek hareket etmeleri büyük önem taşımaktadır.