Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliye Edilmesinin Yolları
Günümüzde konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, kiracının kira borcunu ödememesi ve buna bağlı olarak tahliye sorunu gelmektedir. Kira bedelinin düzenli ödenmemesi, kiraya veren açısından ciddi bir ekonomik kayıp doğurmakta ve kira ilişkisinin sürdürülebilirliğini ortadan kaldırmaktadır.
Bu sorunun çözümü amacıyla kanun koyucu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiraya verene çeşitli hukuki imkânlar tanımıştır. Mevzuat uyarınca kiraya veren, kira borcunu ödemeyen kiracıyı temelde üç farklı yol ile tahliye edebilmektedir.
Bu tahliye yolları şunlardır:
1- İki haklı ihtar çekmek suretiyle tahliye
2- Temerrüt nedeniyle tahliye
3- Tahliye talepli icra takibi başlatmak suretiyle tahliye
Aşağıda bu yollar ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
İki Haklı İhtar Çekmek Suretiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu hükme dayanılarak tahliye davası açılabilmesi için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Öncelikle kiracıya gönderilen ihtarların haklı olması gerekmektedir. Haklı ihtar, kiracının kira sözleşmesinde kararlaştırılan ödeme tarihinde kira bedelini ödememesi halinde söz konusu olur. Örneğin kira bedelinin her ayın on beşine kadar ödenmesi kararlaştırılmışsa ve bu tarihte ödeme yapılmamışsa haklı ihtar şartı gerçekleşir.
İkinci olarak ihtarın yazılı olması ve ihtar metninde hangi aya veya aylara ait kira bedelinin talep edildiğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Ödenmeyen kira bedelinin miktarı ve ait olduğu ay net bir şekilde ifade edilmelidir.
Üçüncü olarak iki haklı ihtarın, aynı kira yılı içerisinde ancak farklı aylara ilişkin olması zorunludur. Aynı aya ilişkin birden fazla ihtar, iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Örneğin Eylül ayı kira bedeli için gönderilen ilk ihtarın ardından, Kasım ayı kira bedelinin de ödenmemesi halinde ikinci bir haklı ihtar oluşacaktır.
Son olarak, tahliye davası iki haklı ihtarın yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi halinde tahliye hakkı ortadan kalkar.
Öte yandan, ödenmeyen kira bedeli için başlatılan icra takibi de ihtar niteliği taşımaktadır. Bu nedenle bir ay için noter ihtarı gönderilmiş, başka bir ay için ise icra takibi başlatılmışsa, iki haklı ihtar şartı gerçekleşmiş kabul edilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Temerrüt, borçlunun borcunu süresinde veya gereği gibi yerine getirmemesi halidir. Kira ilişkilerinde kiracı, yalnızca kira bedelini ödememekle değil, yan giderleri yerine getirmemekle de temerrüde düşebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde kiracının temerrüdü açıkça düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olmalıdır.
Yan gider kavramı; ısıtma, aydınlatma, su gibi kullanım giderlerini, başka bir ifadeyle elektrik, su ve doğalgaz faturalarını kapsar. Kiracının bu giderleri ödememesi de temerrüt sebebi sayılmaktadır.
Temerrüt nedeniyle tahliye yolunda dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bu tahliye türü için tek bir ihtarnamenin yeterli olmasıdır. Kiracıya verilen sürede kira bedeli veya yan giderler ödenmezse, kira döneminin sonu beklenmeksizin tahliye davası açılabilir.
Yargıtay uygulamasına göre temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için üç temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunlar, kira bedelinin muaccel hale gelmiş olması, verilen süre içinde borcun ödenmemiş olması ve ihtarnamede sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmiş olmasıdır.
Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle Tahliye
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesinde başvurulabilecek üçüncü yol, dava açmaksızın tahliye talepli icra takibi başlatılmasıdır. Uygulamada bu yol, diğer yöntemlere kıyasla daha hızlı ve pratik sonuçlar doğurmaktadır.
Tahliye talepli icra takibinde dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır. Kiraya veren, icra takibinde yalnızca kira borcunun tahsilini talep ederse, kiracının tahliyesini isteyemez. Tahliye talebinin mutlaka icra takibinde açıkça belirtilmesi gerekir. Aksi halde tahliye hakkı kaybedilir.
İcra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir. İtiraz edilmemesi halinde kiracıya otuz gün içinde borcun ödenmesi gerektiği bildirilir. Bu süre içinde kira borcu ve takip masrafları tamamen ödenirse tahliye gerçekleşmez.
Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi halinde icra takibi durur. Ancak otuz günlük süre içinde borcun tamamı ödenmezse icra takibi kesinleşir ve kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye talepli icra takibi, özellikle hızlı sonuç alınmak istenen durumlarda kiraya verenler açısından etkili bir yol olarak öne çıkmaktadır.
Genel Değerlendirme
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, kanunda açıkça düzenlenmiş olmakla birlikte usul kurallarına sıkı sıkıya bağlı bir süreçtir. Yanlış tahliye yolunun seçilmesi, sürelerin kaçırılması veya usulsüz işlemler yapılması, kiraya veren açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Bu nedenle her somut olayda kira ilişkisinin niteliği, borcun durumu ve tahliye sürecinin doğru şekilde planlanması büyük önem taşımaktadır. Doğru hukuki yolun tercih edilmesi, hem kira alacağının tahsilini hem de taşınmazın tahliyesini hızlandıracaktır.