Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmeleri, taraflar açısından karşılıklı borç ve yükümlülükler doğuran sürekli borç ilişkilerindendir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Kanun koyucu, kiracıyı koruyucu bir yaklaşım benimsemiş olmakla birlikte, kiracıdan kaynaklanan bazı durumlarda kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımıştır.

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracının davranışları, yükümlülüklerini ihlali ya da kişisel durumları nedeniyle ortaya çıkar. Bu haller sınırlı sayıda olup, kanunda açıkça düzenlenmiştir. Aşağıda, uygulamada en sık karşılaşılan kiracıdan kaynaklanan sona erme halleri ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olmasına rağmen bu taahhüdüne uymamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdü, kiraya veren açısından en güçlü tahliye sebeplerinden biridir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:

Tahliye taahhüdü yazılı şekilde yapılmalıdır.
Taahhüt, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır.
Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır.
Tahliyeye ilişkin açık ve belirli bir tarih içermelidir.

Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı, belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla tahliye talep edebilir veya tahliye davası açabilir. Süresinde başvurulmaması hâlinde bu hak düşer.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Ve İki Haklı İhtar Nedeniyle Sona Erme

Kiracının en temel borcu, kira bedelini sözleşmede kararlaştırılan sürelerde ödemektir. Kiracı, kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara muhatap olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

İki haklı ihtara dayalı tahliye için şu hususlar önemlidir:

İhtarların yazılı olması gerekir.
Her ihtarda, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya veya döneme ait olduğu açıkça belirtilmelidir.
İhtarlar aynı kira yılı içinde gönderilmiş olmalıdır.
Kiraya veren, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Kiracının ihtardan sonra kira bedelini ödemesi, ihtarın haklı olma niteliğini ortadan kaldırmaz. Bu düzenleme ile kanun koyucu, kira bedelini sürekli olarak geç ödeyen veya ödememeyi alışkanlık hâline getiren kiracılara karşı kiraya vereni koruma altına almıştır.

Kiracının Kendisine Ait Konutunun Bulunması Nedeniyle Sona Erme

Kiracı veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması hâlinde, kiraya veren kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bu durumun tahliye sebebi sayılabilmesi için kanunda aranan bazı şartlar bulunmaktadır.

Buna göre:

Kiracı veya eşi adına kayıtlı bir konut bulunmalıdır.
Bu konut, kiracının oturmasına elverişli olmalıdır.
Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmiyor olmalıdır.
Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının fiilen kullanabileceği bir konutu bulunmasına rağmen kirada kalmasının önüne geçmektir. Ancak uygulamada bu sebep sıkı şartlara bağlanmış olup, her konutun otomatik olarak tahliye sebebi sayılması mümkün değildir.

Kiralananın Özenle Kullanılmaması Ve Sözleşmeye Aykırı Davranışlar

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşuluk ilişkilerine uygun davranmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yol açabilir.

Kiracının;

Kiralanana zarar vermesi,
Amacına aykırı kullanması,
Komşuları sürekli rahatsız etmesi,
Sözleşmede yasaklanan bir faaliyeti sürdürmesi

hâllerinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Aykırılığın devam etmesi hâlinde kira sözleşmesi feshedilebilir. Bazı ağır durumlarda ise ihtara gerek olmaksızın doğrudan fesih yoluna gidilmesi mümkündür.

Kiracının İflası Veya Güvence Vermemesi

Kiracının iflas etmesi hâlinde, kiraya veren gelecekteki kira bedelleri için güvence isteyebilir. Kiracı, uygun süre içinde güvence vermezse kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilebilir. Bu düzenleme, kiraya verenin alacağını güvence altına almayı amaçlamaktadır.

Kiracıdan Kaynaklanan Sona Erme Hallerinde Usul Ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için kanunda öngörülen usul kurallarına titizlikle uyulması gerekir. Sürelerin kaçırılması veya ihtarların usulüne uygun yapılmaması hâlinde tahliye talepleri reddedilebilmektedir.

Bu nedenle:

İhtarlar mutlaka yazılı yapılmalı,
Süreler dikkatle takip edilmeli,
Deliller eksiksiz şekilde hazırlanmalı,
Gerekli hâllerde hukuki destek alınmalıdır.

Kiracıdan kaynaklanan nedenlerle kira sözleşmesinin sona ermesi, kiraya veren açısından önemli ancak belirli şartlara bağlı bir haktır. Yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının uygun konutunun bulunması veya sözleşmeye aykırı davranışlar gibi durumlarda kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Ancak her olayın kendi koşulları içinde değerlendirilmesi ve yasal sürelere uygun hareket edilmesi büyük önem taşır.