Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Şartları Ve Dava Yolları
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez hâle getirebilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene belirli şartların sağlanması kaydıyla tahliye imkânı tanımaktadır.
Kiracının kira borcunu ödememesi tek başına tahliye için yeterli olmayıp, kanunda öngörülen usul ve sürelerin eksiksiz şekilde yerine getirilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde açılacak dava veya başlatılacak icra takibi usulden reddedilebilecek ya da hak kaybı doğabilecektir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, kiracı bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar yapılmasına sebebiyet verirse, kiraya veren tahliye davası açma hakkı kazanır.
Bu yolun uygulanabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içerisinde yapılması ve her bir ihtarın farklı kira aylarına ilişkin olması gerekir. İhtarların yazılı olması, hangi aya ait kira borcu nedeniyle gönderildiğinin açıkça belirtilmesi ve kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi zorunludur.
İki haklı ihtarın gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Bu sürenin kaçırılması durumunda iki haklı ihtara dayalı tahliye hakkı kaybedilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödememesi hâlinde temerrüt durumu ortaya çıkar. Temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurulabilmesi için kiraya verenin kiracıya yazılı bir ihtar göndererek borcun ödenmesini istemesi gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak süre en az otuz gündür. Bu süre içerisinde kira borcu ödenmezse, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Temerrüt nedeniyle tahliyede tek bir ihtar yeterli olup, ayrıca ikinci bir ihtar şartı aranmaz.
Bu yöntemde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, ihtarnamede verilen sürenin açıkça belirtilmesi ve borcun ödenmemesi hâlinde tahliye talep edileceğinin net bir şekilde ifade edilmesidir.
Tahliye Talepli İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Kiraya verenin başvurabileceği bir diğer yol ise tahliye talepli icra takibidir. Bu yöntemde kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla hem kira alacağını talep eder hem de tahliye isteğini birlikte ileri sürer.
İcra takibi başlatıldığında kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı, yedi gün içinde borca itiraz edebilir. İtiraz edilmemesi hâlinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır. Bu süre içerisinde kira borcu ödenmezse takip kesinleşir ve kiraya veren icra yoluyla tahliyeyi sağlayabilir.
Tahliye talepli icra takibinin, dava yoluna kıyasla daha hızlı sonuç verdiği uygulamada sıklıkla görülmektedir. Ancak ödeme emrinde tahliye talebinin açıkça belirtilmemesi hâlinde yalnızca alacak takibi yapılmış sayılacak ve tahliye talebi geçersiz olacaktır.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Tahliye sürecinde en sık yapılan hataların başında usule aykırı ihtar gönderilmesi ve yasal sürelerin kaçırılması gelmektedir. İhtarların içeriği açık ve anlaşılır olmalı, hangi aya ait borç nedeniyle gönderildiği tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.
Ayrıca tahliye davası açma süreleri titizlikle takip edilmeli, özellikle iki haklı ihtara dayalı tahliyede bir aylık dava açma süresi kaçırılmamalıdır. Aksi hâlde kiraya veren ciddi hak kayıpları ile karşılaşabilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi; iki haklı ihtar, temerrüt veya tahliye talepli icra takibi yollarından biri ile mümkündür. Her bir yolun kendine özgü şartları ve süreleri bulunmakta olup, sürecin doğru yönetilmesi tahliyenin sağlanabilmesi açısından büyük önem taşır.
Kiraya verenin hak kaybına uğramaması adına, tahliye sürecinin başından itibaren hukuki çerçeveye uygun hareket edilmesi ve gerekli işlemlerin zamanında yapılması gerekmektedir.