Kira Bedelinin Tespiti Davalarında 5 Yıl Şartı, TÜFE Sınırı Ve Emsal Kira İncelemesi

Kira bedelinin tespiti davaları hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilen dava türlerindendir. Bu davanın temel amacı, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına uyarlanmasıdır. Kira bedeli piyasa şartlarının çok altında kalmışsa artırılması; ekonomik gerçekliğin üzerinde kalmışsa hakkaniyete uygun şekilde indirilmesi talep edilebilir.

Kira bedelinin tespiti davası dört temel durumda açılabilir:

Yasal sınırın üzerinde kira artış oranı belirlenmiş ise
Tarafların kira artış oranında anlaşamamaları durumunda
En az beş yıldır devam eden kira sözleşmelerinde
Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmelerinde

Yasal Sınırın Üzerinde Artış Oranı Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Buna göre kiraya veren yasal sınırı aşan bir artış uygulamışsa kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti davası açabilir ve artış oranının kanuni sınıra çekilmesini talep edebilir.

Anlaşamadıkları Durumda

TBK 344/2 hükmü uyarınca taraflar kira artış oranı konusunda bir anlaşma yapmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Ancak bu belirleme yapılırken yine TÜFE’nin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı üst sınır olarak kabul edilir.

Mahkeme ayrıca kiralananın durumu, kullanım şekli, bulunduğu konum ve hakkaniyet ilkelerini dikkate alarak bir değerlendirme yapar. Böylece kira bedeli hem yasal sınırlara hem de somut olayın özelliklerine göre belirlenmiş olur.

Minimum Beş Yıl Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Açılabilir

Beş yıllık süre bakımından uygulamada sıklıkla karıştırılan önemli bir ayrım bulunmaktadır.

Eğer kira sözleşmesi beş yıldan kısa süreli ise ve taraflar kira artış oranını açıkça belirlemişlerse, bu durumda beş yıllık süre dolmadan kira bedelinin tespiti davası açılamaz.

Ancak kira sözleşmesi beş yıldan kısa süreli olmakla birlikte artış oranı taraflarca belirlenmemişse, taraflar kira bedelinin tespiti davası açabilirler.

TBK 344/3 hükmü gereğince ise; tarafların artış oranı konusunda anlaşma yapıp yapmadıklarına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme yapılırken:

Kiralanan taşınmazın mevcut durumu
TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı
Emsal kira bedelleri

dikkate alınır.

Uygulamada özellikle altıncı yıl “hak ve nesafet dönemi” olarak adlandırılmaktadır. Bu dönemde hâkim, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelini esas alır ve kiracının eski kiracı olması nedeniyle genellikle %5 ila %20 arasında bir indirim yapar. Bu indirime hak ve nesafet indirimi denilmektedir.

Örneğin; bir yıllık kira sözleşmesi her yıl uzayarak devam etmişse, ilk beş yılda artış TÜFE oranına göre yapılır. Altıncı yılda ise hak ve nesafet ilkesi uygulanır. Yedinci ve sonraki yıllarda yeniden TÜFE oranı esas alınarak artış yapılır.

Yabancı Para Cinsinden Belirlenmişse

TBK 344/4 hükmüne göre kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20.02.1930 tarihli 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK 138. madde hükmü saklıdır.

Beş yılın dolmasından sonra ise kira bedeli belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkra hükümleri uygulanır.

Mevcut uygulamada 1567 sayılı düzenlemeler nedeniyle yabancı para cinsinden kira sözleşmeleri ciddi sınırlamalara tabidir.

Dava Açılma Zamanı

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir.

Ancak davanın hangi kira dönemi için sonuç doğuracağı büyük önem taşır. Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapmışsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde de, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedel yine o dönemin başından itibaren uygulanır.

Süre şartlarına uyulmaması halinde belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki dönem için geçerli olacağından, bu durum kiracı lehine sonuç doğurabilir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Talebi

Kira bedelinin tespiti ileriye dönük sonuç doğurur. Taraflar geçmiş dönemlere ilişkin olarak geriye dönük kira bedeli düzenlemesi talep edemezler. Mahkeme kararı yalnızca belirlenen yeni dönemden itibaren hüküm ifade eder.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcra Takibi Talebi

Kira tespit davası sonucunda verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Karar taraflara tebliğ edildikten sonra yasal süresi içinde istinaf veya temyiz yoluna başvurulmazsa kesinleşir.

Eğer karara karşı kanun yoluna başvurulmuşsa, karar kesinleşmeden icra takibi başlatılması mümkün değildir.

Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.