Kira Sözleşmesinin Bildirim Yolu İle Sona Ermesi ve Tahliye Süreci
Kira sözleşmesinin bildirim yolu ile sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına bağlı olarak taraflardan birinin hukuki bildirimde bulunmasıyla sona ermesidir. Bu düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alır ve kiracı ile kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri netleştirir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Süreleri
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede belirlenen tarihte sona erer gibi görünse de, kanun gereği kiracı bu sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu durumda sözleşme otomatik olarak yenilenir ve kiraya veren sözleşmenin sona erdiğini sadece sürenin bitimiyle ileri süremez.
Kiracı 15 günlük bildirimi yapmazsa sözleşme uzar. Kiraya veren ise bu durumda sözleşmeyi yalnızca 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ve bu süreden sonra her bir uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle feshedebilir. Bu durumda herhangi bir sebep de göstermesine gerek yoktur.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Koşulları
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri için kanun, kiracıya her zaman sözleşmeyi feshetme hakkı tanır. Yani kiracı istedği zaman sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiraya veren için bu hak sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra doğar. Bu durumda ev sahibi sözleşmeyi genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir.
Kira başlangıç tarihi 01.06.2015 olan belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin varlığı hâlinde, kiraya verenin sözleşmeyi gerekçe göstermeksizin sona erdirebilmesi, ancak 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra mümkün olacaktır. Somut olayda bu uzama süresi, 01.06.2025 tarihi itibarıyla sona ermektedir.
Kanun hükmü uyarınca, bu sürenin dolmasının ardından kiraya veren, kira sözleşmesini genel hükümlere göre fesih bildirimi yoluyla sona erdirebilecektir. Ancak genel hükümlere tabi fesihlerde, fesih bildiriminin 6 aylık fesih dönemlerinin sonuna denk gelecek şekilde yapılması zorunludur. Buna göre, 10 yıllık uzama süresinin bitimini izleyen ilk 6 aylık fesih döneminin sonu 01.06.2025 tarihidir. Kiraya verenin bu tarihte kira sözleşmesini sona erdirebilmesi için, fesih bildiriminin en az 3 ay önce yazılı olarak kiracıya bildirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle bildirimin en geç 01.03.2025 tarihinde kiracıya ulaştırılmış olması gerekir. Süresinde ve usulüne uygun olarak yapılan bu fesih bildirimi sonrasında kiraya veren, 01.06.2025 tarihi itibarıyla herhangi bir sebep ileri sürmeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Şimdi örneğimizi değiştirerek belirli süreli kira sözleşmelerinde fesih süresinin nasıl hesaplandığını inceleyelim.
Kira başlangıç tarihi 01.08.2014 olan ve 1 yıl süreli olarak düzenlenmiş bir kira sözleşmesinde, kiracının kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmeyi sona erdirdiğine ilişkin bir bildirimde bulunmadığını varsayalım. Bu durumda kira sözleşmesi, kanun gereği kendiliğinden bir yıl süreyle uzamış sayılacaktır. Bu uzamalar devam ettiği sürece kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından sözleşmeyi feshetme hakkı elde edecektir.
Bu kapsamda zaman çizelgesi şu şekilde oluşmaktadır:
01.08.2014 – 01.08.2015:
Taraflar arasında kararlaştırılan 1 yıllık belirli süreli kira sözleşmesi dönemi
01.08.2015 – 01.08.2024:
Sözleşmenin her yıl kendiliğinden uzadığı ve 10 yıllık uzama süresinin dolduğu dönem
Uygulamada en sık yapılan hata, 10 yıllık uzama süresinin 01.08.2024 tarihinde sona erdiğinin düşünülmesidir. Oysa kira sözleşmesi, başlangıçta bir yıl süreyle uzamış olduğundan, 10 yıllık uzama süresini izleyen yıl ayrıca dikkate alınmalıdır. Bu nedenle;
01.08.2024 – 01.08.2025:
10 yıllık uzama süresini takip eden yıl olarak kabul edilmektedir.
Sonuç olarak, 01.08.2014 tarihinde başlayan kira sözleşmesini kiraya veren, 01.08.2025 tarihinden itibaren sona erdirebilir. Bunun için kiracıya, bu tarihten en az 3 ay önce, yani 01.05.2025 tarihinde yazılı fesih bildiriminde bulunulması gerekmektedir. Süresi içinde yapılan bu bildirim sonrasında kiraya veren, 01.08.2025 tarihi itibarıyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
Konunun daha net anlaşılması bakımından bir örnek daha vermek gerekirse; kira sözleşmesinin 1 yıllık değil de 4 yıllık olarak düzenlenmiş olması hâlinde, uzama ve fesih süresi hesaplaması bu kez farklı şekilde yapılacaktır.
Bu kapsamda, kira sözleşmesinin 1 yıl değil de 4 yıl süreli olarak düzenlendiğini varsayalım. Örneğin, kira başlangıç tarihi 01.08.2014 olan ve taraflar arasında 4 yıl süreli olarak kararlaştırılan bir kira sözleşmesinde, sözleşme süresi 01.08.2018 tarihinde sona erecektir.
Kiracının, kira süresinin bitiminden en az 15 gün önce sözleşmenin sona erdirileceğine ilişkin bir bildirimde bulunmaması hâlinde, kira sözleşmesi bu tarihten itibaren birer yıllık sürelerle kendiliğinden uzamaya devam edecektir. Bu durumda, 10 yıllık uzama süresinin hesabında, ilk belirli süreli sözleşme süresi değil, uzama yılları esas alınacaktır.
Buna göre zamanlama şu şekilde oluşacaktır:
01.08.2014 – 01.08.2018:
Taraflar arasında kararlaştırılan 4 yıllık belirli süreli kira sözleşmesi dönemi
01.08.2018 – 01.08.2028:
Kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden uzadığı ve 10 yıllık uzama süresinin tamamlandığı dönem
Bu durumda kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin sona erdiği 01.08.2028 tarihinden sonra sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır. Ancak fesih hakkının kullanılabilmesi için, kiraya verenin kiracıya en az 3 ay önceden yazılı fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.
Dolayısıyla kiraya veren, fesih bildiriminin en geç 01.05.2028 tarihinde kiracıya ulaştırılması şartıyla, kira sözleşmesini 01.08.2028 tarihi itibarıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilecektir.
Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istediğinde, genel hükümlere göre belirlenen ihbar sürelerini takip etmek zorundadır. Bu süreler kanunda belirtilen fesih bildirim süreleridir ve uygun şekilde yerine getirilmediği takdirde bildirimin geçersiz olmasına yol açabilir.
Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları ve Yükümlülükleri
Kiracı, belirli veya belirsiz süreli sözleşmelerde uygun şekilde bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmede 15 gün önceden bildirim gereklidir. Aksi halde sözleşme 1 yıl daha uzar.
Ev sahibi ise kanun gereği sözleşmenin sona erme tarihine dayanarak tek taraflı fesih yapamaz. Onun için 10 yıllık uzama süresi gibi ek şartlar bulunur.
Bu düzenleme, TBK’nın kiracı lehine olan yaklaşımını ortaya koyar; kiracının daha esnek ayrılma hakkı bulunurken, ev sahibinin bu haktan yararlanabilmesi daha uzun süre ve çeşitli koşullar gerektirir.
Bildirim Geçerliliği İçin Gerekli Unsurlar
Bir bildirimin hukuken geçerli sayılabilmesi için yazılı olması gerekir. Yazılı bildirim, kiracı veya kiraya verenin taahhütlü posta ile, noter aracılığıyla veya resmi tebligat yolu ile teslim edilmesi geçerlidir. Sözlü yapılan bildirimler hukuken delil olarak zayıftır ve mahkemelerde kabul görmeyebilir.
Bildirimde mutlaka fesih niyetinin açık şekilde belirtilmesi, sözleşmenin feshedileceği tarih ve talep edilen tahliye tarihi yer almalıdır. Aksi halde bildirim hukuki olarak eksik sayılabilir.
On Yıllık Uzama Süresi Kaç Yılı Kapsar
Özellikle belirli süreli sözleşmelerde kira sözleşmesinin 10 yıl uzama süresinin ne zaman tamamlandığı sıkça karıştırılır. Her uzama yılı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden sonra her yıl otomatik uzama ile ortaya çıkar. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesi kiracı bildirimde bulunmazsa her yıl aynı koşullarla uzar; 10 yılı doldurduktan sonra ev sahibi her yılın bitiminden 3 ay önce yazılı bildirim göndererek sözleşmeyi çözebilir.
Tahliye Ve Hukuki Sonuçlar
Bildirimle fesih geçerli yapıldığında ve kiracı taşınmazı boşaltmadığında ev sahibi kiracıya karşı tahliye davası açma hakkına sahiptir. Tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kira Sözleşmesini Bildirimle Bitirmenin Yolları
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bildirimle sona erme, hem kiracı hem de ev sahibi için kritik hukuki sonuçlar doğurur.
- Kiracı belirsiz süreli sözleşmede her zaman, belirli süreli sözleşmede ise sürenin bitiminden 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
- Kiraya veren için bildirimle fesih hakkı 10 yıl uzama şartına bağlıdır ve bu şart gerçekleşmeden ev sahibi tek taraflı fesih yapamaz.
Bu nedenle her iki tarafın da hukuka uygun şekilde bildirim yapması ve uygun usulü takip etmesi büyük önem taşır.